Il patrimonio immobiliare nel nostro paese è in gran parte risalente nel tempo. Questa realtà unita al progressivo innalzamento dell’età media della popolazione e ad una crescente attenzione al superamento dei limiti derivanti dalle disabilità fisiche, rende frequente la realizzazione in ambito condominiale di innovazioni dirette ad eliminare le barriere architettoniche esistenti.
Il contesto normativo
Le norme fondamentali per orientarsi nella materia sono indicate nella Legge n. 13 del 1989, come integrata e modificata dalla Riforma del Condominio introdotta dalla L. n. 220 del 2012 e come interpretata dalla Giurisprudenza. In applicazione del principio di solidarietà condominiale ed al fine di garantire l’effettiva fruibilità e vivibilità della proprietà, la legge e la giurisprudenza consentono a chiunque si trovi in condizione di disabilità motoria ed anche agli ultrasessantacinquenni con limitazioni fisiche, di richiedere all’Amministratore del Condominio la convocazione di un’Assemblea avente ad oggetto l’eliminazione delle barriere architettoniche esistenti nello stabile, corredando la propria richiesta con le specifiche tecniche per realizzare gli interventi.La nuova disciplina del Condominio:
1 - In base alla nuova disciplina del Condominio, l’Amministratore è tenuto a convocare nei 30 giorni dalla richiesta l’Assemblea Condominiale per discutere dell’approvazione dei lavori proposti. 2 - L’Assemblea approverà validamente le opere con il parere favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi di proprietà dell’edificio. Nella realtà dei fatti, le opere richieste riguardano per lo più la realizzazione di servoscala o di impianti di ascensore. In quest’ultima ipotesi l’intervento può comportare spese anche molto ingenti, si pone quindi il problema della loro ripartizione. 3 - Salva diversa decisione dell’Assemblea, i costi per la realizzazione dei lavori approvati saranno ripartiti tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Le eccezioni:
1 - Ove l’innovazione approvata sia molto onerosa o voluttuaria e sia suscettibile di utilizzo separato, i condòmini dissenzienti che non intendono utilizzarla, potranno chiedere di essere esonerati dalla spesa, salva la possibilità in futuro di sostenere la propria quota di costo e usufruirne.
2 - Se tuttavia l’utilizzo separato non è possibile, l’opera potrà essere realizzata ugualmente ma solo nel caso in cui chi l’ha richiesta e approvata si faccia carico interamente dei costi.Sono comunque vietate e non realizzabili tutte le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato; che ne alterino in maniera significativa il decoro architettonico; che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e godimento anche di un solo altro condòmino (art. 1120 cod.civ.).
Cosa si può fare però se l’Assemblea Condominiale richiesta non viene convocata o se il Condominio si esprime a maggioranza contro la realizzazione delle innovazioni necessarie all’eliminazione delle barriere architettoniche?In questo caso la persona che ha proposto l’intervento, disabile o comunque con ridotte capacità motorie, decorsi tre mesi dalla richiesta, potrà realizzare la modifica a propria cura e spese esclusive anche contro la volontà del Condominio. Questo però a condizione che gli interventi realizzati:
a) rispettino i limiti sopra indicati (posti dall’art. 1120 cod. civ.); b) non impediscano in alcun modo agli altri di servirsi degli spazi comuni né comportino un mutamento di destinazione degli stessi (art. 1102 cod. civ); c) non comportino in nessun modo una lesione del diritto di proprietà individuale di un altro condòmino, presente o potenziale e futuro, quale potrebbe essere, ad esempio, il diritto di sopraelevazione sulla proprietà; d) realizzino un significativo miglioramento di accessibilità e fruibilità.