Delibere Condominiali: Come è possibile Impugnarle? Vizi e termini di legge

Case e condomini di diverso colore

Oggi vi proponiamo un articolo sul tema molto vicino alla vita quotidiana di tutti noi; relativamente ai problemi che nascono o che possono nascere durante le assemblee condominiali. Problematiche che, spesso senza accorgercene, rubano tempo alla vita di tutti i giorni. Sapere come agire legalmente in queste situazioni ci aiuta molto a conciliare la vita e il lavoro. Per questo anche all’interno della nostra offerta servizi presenti in Piattaforma è possibile avvalersi del pratico servizio di Counseling Giuridico Online a cura dell’Avvocato Nunzia Vanacore.


Il Condominio e le Delibere d’assemblea a livello Giuridico 

Il Condominio è l’ente che gestisce la collettività dei proprietari di quote di un edificio, funziona in base a criteri di maggioranza ed ha come principale organo deliberativo l’Assemblea.  Per esperienza personale, tutti conosciamo le difficoltà ed i contrasti che talvolta insorgono nei meccanismi decisionali nel Condominio.

Secondo la Legge le deliberazioni assunte dall’Assemblea nel rispetto delle norme del Codice Civile e del Regolamento sono obbligatorie per tutti i condòmini, compresi gli assenti e dissenzienti.

Proprio per la loro incisività la legge stabilisce una serie di regole, formali, procedurali e di sostanza, affinché le delibere assembleari siano valide. Il Codice Civile stabilisce anche con quali tempi e modi sia possibile impugnare le delibere dell’Assemblea ritenute errate o illecite.

Quando la legge o il Regolamento de Condominio siano violati (erronea convocazione, svolgimento o verbalizzazione) l’art. 1337 comma 2 e ss del Codice Civile dispone quanto segue :

“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione..”

Analizziamo nel concreto come procedere.

 

Condominio: I Vizi delle Delibere d’Assemblea

I vizi delle delibere dell’Assemblea condominiale sono sostanzialmente di due tipi: quelli che ne comportano l’annullabilità e quelli da cui deriva la totale nullità.

 

La Nullità delle Delibere

La forma più grave di invalidità è la nullità. Sono considerate nulle le delibere dell’Assemblea  prive degli elementi essenziali, o il cui oggetto sia impossibile, illecito o contrario all’Ordine pubblico nonché le delibere che abbiano deciso su materie escluse dalla competenza dell’Assemblea, o che ledano i diritti individuali o la proprietà esclusiva di uno dei condomini o che, pur incidendo su parti comuni dell’edificio, ne rendano  impossibile o ledano significativamente la possibilità di uso di uno o più condomini, ovvero risultino gravemente dannose.

 

Ad esempio, sono state dichiarate nulle dai Tribunali delibere che vietavano di tenere animali domestici negli appartamenti ad uso esclusivo, che decidevano l’istituzione di fondi per pagamenti in nero ai fornitori o che stabilivano criteri generali di ripartizione delle spese condominiali contrari alla legge.

 

La principale conseguenza della nullità della delibera è che questa può essere impugnata in ogni momento e da chiunque vi abbia interesse, non vale quindi termine di decadenza di 30 giorni. I condomini possono, anche a distanza di molti anni dalla loro adozione, impugnare le delibere nulle; salvo ovviamente eventuali prescrizioni od usucapione nel mentre maturati.

 

Annullabilità delle Delibere

Tutte le altre forme di irregolarità rendono la delibera assembleare solo annullabile. Sono tali ad esempio i vizi che riguardano la regolare convocazione o costituzione dell’Assemblea,  il caso in cui uno o più condomini non siano stati convocati, le delibere adottate con maggioranze inferiori a quanto richiesto dalla legge o dal Regolamento in relazione alla materia trattata, le delibere che ripartiscano concretamente i contributi condominiali in maniera difforme dai criteri di legge o di Regolamento in vigore, quelle assunte in mancanza del quorum di presenze richiesto dalla legge.

 

Termini di Legge

In tutti questi casi la delibera dovrà essere impugnata entro e non oltre 30 giorni, come previsto dall’art. 1137 del Codice Civile.

I 30 giorni decorrono per i condomini dissenzienti o astenuti in Assemblea dalla data in cui questa è stata tenuta e per gli assenti dalla data in cui hanno ricevuto il relativo Verbale.

Il termine è tassativo e un’impugnazione proposta tardivamente sarà respinta dal Tribunale solo per tale ragione. Del tutto inutile e irrilevante risulta quindi, a tal fine, manifestare in via extra giudiziale all’Amministratore il proprio dissenso.

L’atto introduttivo del giudizio di impugnazione della delibera viziata potrà essere sia la citazione che il ricorso diretti al Tribunale nel cui circondario si trova il Condominio; l’assistenza di un legale è necessaria per introdurre il processo e, prima ancora, per valutare se esistano o meno i presupposti richiesti dalla legge.

 

La Mediazione Obbligatoria 

I giudizi riguardanti il Condominio sono anche assoggettati alla preventiva mediazione obbligatoria. Questo significa che per impugnare le delibere dell’Assemblea condominiale, occorre prima procedere al tentativo di mediazione obbligatoria.

Il/i Condòmini che intendono impugnare la delibera, assistiti da un avvocato, devono quindi proporre domanda di conciliazione presso un Organismo di mediazione autorizzato dal Ministero e territorialmente competente; entro e non oltre il termine di decadenza perentorio di 30 giorni

L’Amministratore può partecipare alla mediazione in rappresentanza del Condominio se autorizzato dall’Assemblea con la maggioranza indicata all’art 1136 comma 2 Codice Civile (=50% dei presenti e 50% del valore dell’edificio).

Se la mediazione avrà risultato positivo, la controversia sarà risolta. Ove invece sia redatto un verbale negativo si dovrà; entro e non oltre i 30 giorni successivi, introdurre il giudizio dinanzi al Tribunale competente tramite citazione o ricorso.

E’ dunque sempre consigliabile, in caso di dubbi circa la validità delle decisioni assunte dall’Assemblea di Condominio, rivolgersi immediatamente ad un avvocato; al fine di valutare tempestivamente la situazione e non trovarsi nell’impossibilità di agire solo per l’intervenuta decorrenza dei termini.


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ARTICOLO SCRITTO E CURATO DALL’AVV. ANNUNZIATA VANACORE: Avvocato civilista, esperta in diritto dei contratti e responsabilità civile; diritto di famiglia e dell’eredità; diritto della proprietà e del condominio. Professionista iscritta all’Albo degli Avvocati di Milano e consulente Jointly.

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